Đất nền TP HCM sẽ sốt trở lại?
September 18, 2017
TP.HCM sắp khởi động hàng loạt dự án giao thông nghìn tỷ, nhà đất khu Đông lại sôi động
September 20, 2017

Khơi dòng giao thông, sóng bất động sản khu Đông TP. HCM sẽ tăng cấp

Trong khi quỹ đất và nguồn cung trong trung tâm TP.HCM đang cạn kiệt và có giá thành rất cao, thì hiện nay xu hướng của người mua đang đổ bộ về các vùng ven, trong đó khu Đông đang là tâm điểm của các nhà đầu tư. Nhưng bên cạnh đó, vẫn còn những vướng mắc về cơ sở hạ tầng, khó khăn trong việc lưu thông, khiến các nhà đầu tư chưa mạnh tay “xuống tiền”.

Hạ tầng giao thông luôn là yếu tố dẫn lối cho bất động sản phát triển

Nơi tập trung nhiều dự án lớn

Sau sự cố ô nhiễm ở khu Nam, ghi nhận thực tế thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy có sự chuyển dịch nhất định nhu cầu khách hàng về phía Đông, đặc biệt là khu vực quận 9, quận Thủ Đức – cửa ngõ nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông qua trục cao tốc Long Thành – Dầu Giây và tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đang được đẩy nhanh tiến độ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bên cạnh những lợi thế về hạ tầng, yếu tố quan trọng bậc nhất giúp cho thị trường bất động sản phía Đông Sài Gòn, đặc biệt là khu vực quận 9 sôi động thời gian qua là sản phẩm có giá phù hợp và nhu cầu nhà ở đang gia tăng rất mạnh.

“Khu Đông được biết đến như là điểm nhấn về hạ tầng giao thông của TP.HCM trong thời gian qua. Theo kế hoạch, trong số 250.000 tỷ đồng đầu tư cho giao thông TP.HCM giai đoạn 2010 – 2020, thì khu Đông chiếm tới 70% tổng vốn. Do đó, bên cạnh nhu cầu nhà ở của người dân khu mực này, một lượng nhu cầu nhà ở vô cùng lớn từ các tỉnh miền Đông lên TP.HCM học hành, làm việc đều mong muốn chọn phía Đông để an cư”, ông Châu nói và cho rằng, hiện tại, giá bất động sản tại khu vực quận 9 thời gian qua còn khá hợp lý. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu, khi nhu cầu ngày càng cao, trong khi quỹ đất để phát triển các dự án ngày càng eo hẹp dần, chắc chắn giá sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng dần trong thời gian tới.

Với số vốn đầu tư “khủng” để nâng cấp hạ tầng, quỹ đất sạch, giá cả hợp lý cùng các dự án của những chủ đầu tư uy tín, quận 2 và quận 9 đang chứng kiến sự đổ bộ ồ ạt của giới đầu tư bất động sản, tạo nên những cơn “sóng” giao dịch ở hầu hết các phân khúc.

Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, các dự án bất động sản tại quận 9 chủ yếu đều tập trung dọc tuyến đường Đỗ Xuân Hợp, kéo dài khoảng 10 km đến đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và kết thúc ở đầu đường Nguyễn Duy Trinh. Trong đó, có sự góp mặt của nhiều đại dự án lớn của các chủ đầu tư lớn như Nam Long, Him Lam, Khang Điền, Novaland…

Đơn cử, dự án biệt thự, nhà phố Mega Village tại quận 9 của Khang Điền và dự án Khu đô thị Lakeview City của Novaland tại quận 2. Điều đặc biệt là 2 dự án này nằm đối diện nhau, đều tọa lạc tại trên mặt tiền đường Vành đai trong, nút cuối của đoạn đường dẫn lên đường cao tốc Cát Lái – Long Thành – Dầu Giây.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, dự kiến đến năm 2017 nguồn cung căn hộ tại quận 2 và quận 9 sẽ tăng mạnh lần lượt là 58% và 200%. Tương tự, tổng diện tích sàn xây dựng các trung tâm thương mại dự kiến sẽ tăng 10% tại quận 2 trong vòng 3 năm tới, bao gồm nhưng không giới hạn trong các dự án Estella Heights (37.290 m2 sàn), Thảo Điền Pearl (20.400 m2 sàn), Lexington Residence và The Sun Avenue.

Các dự án đất nền, biệt thự tại khu Đông cũng đang có thanh khoản khá tốt. Trong 3 tháng trở lại đây, phân khúc đất nền, biệt thự tại khu vực này đã âm thầm diễn ra những đợt sóng ngầm về giao dịch. Nhu cầu tìm mua gia tăng khá mạnh, khiến giá cả đã tăng lên ước tính từ 10 – 15% so với đầu năm. Giao dịch tăng cao dẫn đến hoạt động môi giới cũng sôi động hơn, sau thời gian dài vắng bóng, các văn phòng môi giới bất động sản, gần đây đã bắt đầu xuất hiện trở lại ồ ạt.

Trong nhiều nguyên nhân dẫn đến thanh khoản và giá đất nền, biệt thự khu vực này tăng lên, có nguyên nhân từ việc nhà đầu tư đón đầu Dự án Thành phố xanh, phường Long Bình và Long Thạnh Mỹ (quận 9) do Vingroup làm chủ đầu tư.

Dự án này có quy mô khoảng 280 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 17.445 tỷ đồng với mục tiêu xây dựng khu biệt thự sinh thái cao cấp kiễu mẫu hiện đại và hướng về thiên nhiên của Thành phố. Dự báo của giới đầu tư, một khi dự án Thành phố xanh được xây dựng, sẽ làm thay đổi diện mạo của cả khu vực này và giá đất vùng lân cận sẽ tăng mạnh.

Nếu cởi bỏ “manh áo chật” giao thông…

Mặc dù được đầu tư hạ tầng với số tiền “khủng” hiện tại, tại khu Đông vẫn xuất hiện nhiều điểm nghẽn giao thông. Trong đó có những nguyên nhân khách quan từ công trường thi công các dự án giao thông lớn chiếm dung đường xá, nhưng có những nguyên nhân chủ quan có thể sớm tháo gỡ để không chỉ giải tỏa các điểm đen ùn tắc, hỗ trợ dân sinh mà còn gián tiếp tăng sức hấp dẫn cho bất động sản khu vực này.

Chẳng hạn, đoạn đường dẫn lên đường cao tốc, từ nút giao thông đường Mai Chí Thọ lên đến nút giao thông đường Vành đai 2 – đường Võ Chí Công, có chiều dài khoảng gần 5 km, gồm 4 làn xe ô tô và 2 làn dừng khẩn cấp, chỉ cho xe ô tô được phép lưu thông với vận tốc tối đa 80km/h. Đoạn đường dẫn này cũng giúp cho xe ô tô từ hướng quận 2 đi về quận 9 được thuận lợi hơn rất nhiều so với trước đây.

Tuy nhiên, việc cấm xe 2 bánh, không được lưu thông trên đoạn đường dẫn lên đường cao tốc Cát Lái – Long Thành trong thời gian vừa qua cần được xem xét lại, bởi lưu lượng xe ô tô tham gia giao thông chưa quá nhiều, chưa khai thác hết năng lực giao thông của đoạn đường này.

Nhu cầu tham gia giao thông của người đi xe máy khu vực quận 2 và quận 9 rất lớn, do hiện nay chưa có hai tuyến đường song hành phía Bắc, phía Nam của đoạn đường dẫn lên đường cao tốc Cát Lái – Long Thành. Đồng thời, tuyến đường Vành đai 2 – đường Đỗ Xuân Hợp và đường Nguyễn Duy Trinh chưa được mở rộng theo quy hoạch, nên chưa có đủ quỹ đường giao thông phục vụ dân sinh.

Bên cạnh đó, theo ghi nhận của phóng viên Đầu tư Bất động sản, tại khu vực này, Xa lộ Hà Nội thường xuyên bị tắc nghẽ bởi tình trạng kẹt xe. Cùng chung số phận, đường Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh và Đồng Văn Cống cũng đang trong tình trạng xuống cấp bởi số lượng xe tải lưu thông quá dày đặc khiến việc đi lại của người dân rất khó khăn. Vào giờ cao điểm, số lượng người lưu thông lớn thì truyến đường này thường xuyên xảy ra tình trạng ùn tắc, kẹt xe kéo dài từ cầu Giồng Ông Tố đến cảng Cát Lái.

“Rất nhiều khách hàng mà tôi tiếp cận đều đang có tâm lý chờ đợi các dự án giao thông. Nếu các dự án hạ tầng sớm được khánh thành, chắc chắn lượng khách hàng xuống tiền mua nhà tại khu vực này sẽ còn tăng mạnh bởi rất nhiều dự án đáp ứng các tiêu chuẩn về giá cả, chất lượng, lại không quá xa trung tâm thành phố”, một nhân viên môi giới tại khu vực này cho biết.

Anh Vũ Duy Nam, một nhà đầu tư sống tại quận Gò Vấp cho biết, thời gian tới đây thị trường bất động sản quận 2 và quận 9 chắc chắn sẽ còn phát triển hơn nữa nên anh tính mua một mảnh đất ở đây để đầu tư. Tuy nhiên, anh vẫn muốn chờ đợi thêm một thời gian khi các dự án hạ tầng tương đối hoàn thiện thì mới đầu tư để đỡ mất chi phí cơ hội.

Ghi nhận tình hình giao thông tại khu vực này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi tới Bộ Giao thông – Vận tải đề xuất cho lưu thông hỗn hợp cả ô tô và xe máy trên đoạn đường dẫn vào đường cao tốc Cát Lái – Long Thành – Dầu Giây.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc cấm xe máy lưu thông trên đoạn đường dẫn vào đường cao tốc như hiện nay là bất hợp lý. Quỹ đường đó phải được khai thác tối đa trong lúc này, cho phép lưu thông hỗn hợp để giảm tải giao thông trong khu vực.

Hiệp hội đề nghị Bộ Giao thông – Vận tải xem xét, chấp thuận cho tổ chức lại giao thông trên đoạn đường dẫn lên đường cao tốc Cát Lái – Long Thành theo tính chất “đường đô thị”, để cho phép lưu thông hỗn hợp, cả xe ô tô và xe máy theo phương án: Trên mỗi hướng đi của đoạn đường dẫn lên đường cao tốc bố trí 2 làn đường xe ô tô, mỗi làn rộng 3,75m. Còn đối với làn dừng khẩn cấp rộng 3m thì được chuyển đổi thành làn đường dành cho xe máy.

Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, việc cho phép xe máy được lưu thông trên đoạn đường dẫn vào đường cao tốc này không những kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn tạo điều kiện khai thác tối ưu năng lực giao thông của đoạn đường này. Để người dân tham gia giao thông thuận lợi hơn với mục đích tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội khu vực phía đông thành phố.

Một số chuyên gia cũng nhận định, nếu xe máy được lưu thông từ nút Mai Chí Thọ lên đến nút đường Vành đai 2 thì những dự án bất động sản nằm dọc tuyến đường này sẽ được tiếp sức một cách mạnh mẽ. Các môi giới còn lạc quan hơn khi cho rằng, giá bất động sản ở khu vực này có thể sẽ tăng thêm khoảng 20% so với hiện nay.

Báo Đầu tư Bất động sản

hotline